Checking a tourist dwelling before buying in Andalusia
In Andalucía, a dwelling used for tourist lets is entered in the Tourism Register (RTA). This is a registration, not a property licence that guarantees a buyer an unrestricted right to continue the activity after a sale.
This guide sets out which dwellings cannot be tourist dwellings, what the operator must declare, and when the registration can be cancelled. It does not say whether any particular dwelling may be let.
1. Dwellings that cannot be tourist dwellings
In Andalusia, a dwelling cannot operate as a tourist dwelling where the building’s constitutive title or the community’s statutes expressly prohibit tourist accommodation in accordance with the Horizontal Property Law. The operator’s declaration of responsibility must state that the activity is not prohibited by those documents and that the community has expressly authorised it where required under national legislation.
"Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico, de conformidad con lo establecido en la Ley 49/1960""Manifestación de que la vivienda no tiene prohibida la actividad de vivienda de uso turístico de acuerdo con el título constitutivo o estatutos de la comunidad de propietarios y que ha sido expresamente autorizada por la comunidad de propietarios en los términos exigidos por la legislación estatal"In Andalusia, a dwelling under a public-protection regime cannot be a tourist dwelling, and neither can a dwelling recognised as «asimilado a fuera de ordenación» unless the competent municipal body has given express prior authorisation for the change of activity.
"Las viviendas sometidas a régimen de protección pública, no pudiendo destinarse a tal fin ni completas ni por habitaciones""Las viviendas reconocidas en situación de «asimilado a fuera de ordenación», salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad"2. What the operator must declare
In Andalusia, the person or entity that operates a tourist dwelling must file an electronic declaración responsable with the tourism authority before starting the service, and may advertise the dwelling from that moment. The declaration identifies the dwelling, including its cadastral reference, and states that the dwelling is compatible with the applicable town-planning rules and has the change-of-use licence or declaration where one is required.
"la persona o entidad que explota este servicio tendrá que presentar la correspondiente declaración responsable de forma electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda de uso turístico""Identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad máxima de alojamiento.""Manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la ordenación urbanística aplicable y de que cuenta, cuando resulte exigible de conformidad con la legislación urbanística, con la licencia o declaración responsable de cambio de uso que posibilita su destino turístico."3. When the registration is cancelled
In Andalusia, after hearing the persons concerned, the tourism authority will cancel a dwelling’s registration in the Andalusian Tourism Register where an essential inaccuracy or falsehood in the declaration means that the dwelling does not meet, or has ceased to meet, the conditions for registration; where the tourist service is not effectively offered during the declared operating periods; or where the declarations, licences or authorisations required by the sector rules, especially on town planning, do not exist.
"La comprobación por parte de la Consejería competente en materia de turismo de la existencia de alguna incorrección, inexactitud o falsedad de carácter esencial en cualquier dato, manifestación o documento incorporado a la declaración responsable que determine que la vivienda de uso turístico no reúne las condiciones para su inscripción como tal, o que se han dejado de reunir dichas condiciones, así como la falta de prestación efectiva del servicio en los términos del artículo 3.1 o la inexistencia de declaraciones responsables, licencias o autorizaciones exigibles por la normativa sectorial específica, especialmente en materia urbanística o reguladora del régimen del suelo, dará lugar, previa audiencia de las personas interesadas, a la cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía."What a buyer should check
- the actual declaración responsable filed for the dwelling and its registration in the Tourism Register, with its status and operating periods;
- the building’s constitutive title, the community’s statutes and minutes, and whether express approval is needed where applicable (see the guide on community restrictions);
- whether the dwelling is under a public-protection regime or recognised as «asimilado a fuera de ordenación»;
- the municipal and planning check of the specific dwelling, including any change-of-use licence or declaration required;
- all other requirements in force.
If the dwelling is already registered, see the guide on buying a dwelling already registered for tourist use.
Fuentes: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos (texto consolidado oficial, versión de 4 de marzo de 2025, art. 9 en la redacción del Decreto-ley 1/2025); Decreto-ley 1/2025 (disposición final sexta).